บทความเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดิน

ความหมายของที่ดิน

ที่ดิน คือสินทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ การที่จะเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินได้นั้นจะต้องมีหลักฐานและเอกสารต่างๆ ที่รับรองออกให้โดยหน่วยงานราชการเท่านั้น สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ โดยการซื้อ-ขาย จับจองที่รกร้าง หรืออื่นๆ ตามที่กฎหมายกำหนด เช่น โฉนดที่ดิน, นส. 3, หรือหนังสือสิทธิ์อื่นๆ

การถือครองที่ดิน

หมายถึง สิทธิในการครอบครองหรือใช้ประโยชน์ที่ดินนั้นๆ เพื่อทำกิจการในลักษณะต่างๆ ของผู้ถือครอง อาจเป็นเนื้อที่ของตนเอง หรือไม่ใช่ของตนเองก็ได้ เช่น เป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือถือครองที่ดินในลักษณะอื่น เป็นต้น

การถือครองที่ดิน จำแนกตามลักษณะต่างๆ ดังนี้

1) การเป็นเจ้าของที่ดิน
มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  ดังต่อไปนี้
1)  โฉนดที่ดิน นส.4
2)  น.ส.5 (ใบไต่สวน) คือ หนังสือแสดงการสอบสวน เพื่อออกโฉนดที่ดิน
3)  น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์
4)  น.ส.2 (ใบจอง) คือ หนังสือที่อนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินที่รัฐจัดให้
5)  ส.ค.1 คือ หนังสือแสดงสิทธิการครอบครองที่ดินมือเปล่า
6)  น.ค. คือ หนังสือให้เข้าทำประโยชน์ในนิคมสร้างตนเอง ของกรมประชาสงเคราะห์ซึ่ง กรมประชาสงเคราะห์อาจมอบหมายให้หน่วยงานอื่นดำเนินการก็ได้
7)  ก.ส.น. คือ หนังสือให้เข้าทำประโยชน์  โดยกรมส่งเสริมสหกรณ์
8)  ส.ป.ก. 4–01 คือ หนังสือให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินตามกฎหมายการปฏิรูปที่ดิน 9)  ใบ ภ.บ.ท. คือ ใบเสร็จเสียภาษีบำรุงท้องที่ เป็นหลักฐานแสดงการเสียภาษี 10)  ส.ท.ก. คือ หนังสือแสดงสิทธิที่ดินทำกินออกโดยกรมป่าไม้  อนุญาตให้บุคคลเข้าทำประโยชน์หรืออยู่อาศัยในเขตป่าสงวนแห่งชาติเป็นการชั่วคราว

2) เข้าครอบครองที่ดินเสมือนเป็นเจ้าของ
1)  ได้รับมรดกตกทอดแต่ยังไม่ได้เปลี่ยนแปลงชื่อตามกฎหมาย
2)  เข้าครอบครองที่ดินของเอกชนที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน(โฉนด) โดยสงบเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  โดยไม่เสียค่าเช่าและไม่ได้รับการขัดขวางใด ๆ ทั้งสิ้นเป็นเวลา 10 ปีขึ้นไป

3) แย่งการครอบครองที่ดินของเอกชนที่ไม่มีโฉนดที่ดิน

ด้วยเจตนายึดถือเพื่อตน โดยไม่ถูกฟ้องคดีเอาคืนการครอบครองภายใน 1 ปี
3.1 จำนองผู้อื่น หมายถึง ที่ดินที่ผู้ถือครองนำไปจำนองกับผู้อื่นไว้แล้ว เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ แต่ยังคงมีสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้น และผู้ถือครองยังใช้ที่ดินผืนนั้นทำการเกษตรอยู่
3.2 ขายฝากผู้อื่น หมายถึง ที่ดินที่ผู้ถือครองนำไปขายฝากผู้อื่นไว้แล้ว และยังคงมีสิทธิ์ซื้อคืนภายหลังในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ และผู้ถือครองยังใช้ที่ดินผืนนั้นทำการเกษตรอยู่

4. เนื้อที่ไม่ใช่ของตนเอง
4.1 เช่า หมายถึง ผู้ถือครองเช่าที่ดินจากผู้อื่นทำการเกษตร โดยไม่คำนึงถึงลักษณะการจ่ายค่าเช่า ซึ่งอาจจ่ายเป็นเงินสด หรือผลผลิต หรืออื่นๆ ก็ได้
4.2 รับจำนอง หมายถึง ที่ดินที่ผู้อื่นนำมาจำนองกับผู้ถือครองไว้ เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ และผู้ถือครองใช้ที่ดินผืนนั้นทำการเกษตรของตนเอง
4.3 รับขายฝาก หมายถึง ที่ดินที่ผู้อื่นนำมาขายฝากกับผู้ถือครองไว้ และยังคงมีสิทธิ์ซื้อคืนภายหลังในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ และผู้ถือครองใช้ที่ดินผืนนั้นทำการเกษตรของตนเอง
4.4 ได้ทำฟรี/ที่สาธารณะ/ที่ป่าสงวน/ที่ป่าเสื่อมโทรม หมายถึง ที่ดินที่ผู้ถือครองเข้าไปทำการเกษตร โดยไม่มีกรรมสิทธิ์หรือไม่ได้จ่ายค่าเช่า เช่น ที่ดินในเขตป่าสงวน ที่สาธารณะ ที่ดินที่บุคคลอื่นอนุญาตให้ทำประโยชน์ได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน เป็นต้น

ซื้อที่ดินต้องระวังอะไรบ้าง

กลยุทธ์การขาย ที่ดิน

ขายที่ดินต้องทำยังไงบ้าง

เคล็ดลับการขายที่ดิน

ขายที่ดินให้ได้ทำอย่างไร